年末房企“休战”背后:前9月销售旺盛 拟来年再战

年末房企“休战”背后:前9月销售旺盛 拟来年再战

2016年12月09日 03:58 来源:新京报
 

    资料图。中新社记者 张斌 摄  

  不同于往年的销售冲刺,临近年底,众多北京房企已经开始放慢推盘节奏。在业内看来,这一方面源于前九个月的旺盛销售,房企年底得以轻装收尾;一方面也是因为最近的价格管控和购房者观望情绪加重,房企放慢节奏,以备来年再战。

  项目放慢供应脚步

  “该卖的都卖得差不多了,今年绝对是不愁业绩的一年。”北京一改善型楼盘工作人员向记者表示。

  确实,与去年热火朝天的推盘不同,今年年末不少在京房企选择了放缓节奏或保持顺销。记者在采访中了解到,恒大、融创、保利等房企在京项目均表示年内不会再有大的推盘动作。

  另一方面,有业内人士表示,年末相关部门对项目的价格管控更为严格,部分价格上涨过快项目已“无房可售”,年内也不会被“轻易放行”。

  实际上,在目前以中高端项目为主导的北京市场,开发商主动或被动延期所导致的供应缩减,已经直接作用于市场的成交表现上。

  据机构统计,11月北京市新房(不含保障房)成交6208套,环比下降34%;成交总金额为258.77亿元,环比下降26.4%。北京新房市场成交量已经连续两月下滑,创下今年除春节所在的2月以外的全年月度网签量新低。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,自“9·30新政”开始,北京楼市供需双方预期均发生改变,需求方经历了多次调控房价的变化趋势之后,对于调控引发房价走低并不抱太大希望,尤其是在目前以中高端产品为主的纯商住宅市场,购买需求后置很大程度上受制于供应的不足;而从供应方情况来看,则是主动延期带来了供应市场的深度触底。在主管部门对项目预售和现售价格的管制下,开发商无法以此前预计的价格取证入市,基于对自身项目和产品的信心,主动延后上市进程,将希望寄托在未来价格管制松动的可能上。

  中高端项目继续小幅试水

  目前市场上仍有部分项目在相继放量。

  据亚豪机构数据显示,12月北京住宅市场已有4个纯商品房住宅项目取得预售许可,分别为天润香墅湾1号、北科建泰禾·丽春湖院子、翡翠长安以及景粼原著,共新增682套。而11月也仅有7个纯商品房住宅项目取得预售许可,新增684套。

  “目前积极入市的多为近期试水成功的项目。”郭毅认为,在这之中,翡翠长安首期在9月下旬入市,调控并未对其后续签约产生太大影响。截至目前,首期入市产品网签率已超八成;景粼原著项目是调控后首个取证的纯商品房住宅项目,取证价格最高超13万元/平方米,截至目前已签约18套;11月入市的北科建泰禾·丽春湖院子更是在开盘当天即告售罄。

  在业内看来,中高端需求受资金挟制的影响相对较小,也更易通过卖旧买新来解决资金和购房资格的问题。同时中高端改善客群对于居住品质改善的要求较高,产品和服务相对较弱的二手房并不是他们的首选,因此一些综合素质较高的中高端项目依旧不缺乏人气,因此会选择在市场淡季持续推盘。

  尽管如此,市场整体休整的局面并不会改变。亚豪机构数据显示,今年前9个月,北京纯商品房住宅月均新增预售项目达14个,而在“9·30新政”之后纯商住宅的预售量大减,10月仅4个项目取证,11月仅有3个纯商住宅项目取得预售许可,“纯商品房住宅供应减少的趋势将至少延续到明年一季度。”郭毅如是说。

  ■ 房企个案

  恒大

  在京拿地耗资 -

  在京销售业绩 300亿元

  (以上数据由记者统计整理,截至目前,最终以开发商公布为准。后同)

  超额完成目标 没有新盘,保持顺销

  恒大在北京市场上依然表现得较为强势。在东坝、黄村打造的项目已相继入市,并且得到了市场的认可。据第三方机构统计的2016年1月至11月末,北京花园洋房、住宅和别墅的销售情况中,恒大华府、恒大江湾和北京恒大城三个项目,总共成交173套房源。

  而据记者了解,截至目前,恒大在北京市场销售业绩已经达到300亿,早已突破年初既定的目标。即便超额达标,恒大在北京市场仍在积极推售项目。“北京没有新盘,目前要做的就是把在售的项目继续推出来。”一位接近恒大的人士对记者表示。

  在北京土地市场上,与前两年以高溢价出手拿地的表现不同,今年恒大显得比较低调,记者查询北京市国土局网站土地成交信息,并未查询到恒大的土地成交记录。而据记者了解,恒大此前在北京沙河、豆各庄、东坝、来广营、黄村以及房山长阳等地均有所布局,因此在北京仍然还有一定的土地储备,不过由于拿地时竞价情况较为激烈,自住房占据了其中一定比例。

  虽然恒大近日来宣称其全国范围内销售业绩已经超过万科,但在北京市场上,受限于项目数量与土地储备的关系,恒大同万科仍然存在着一定的差距。

  万科

  在京拿地耗资 109亿元

  在京销售业绩 236.9亿元

  不谈业绩目标按自己的节奏走

  今年万科在京项目频频亮相发声,表现活跃。由于此前在门头沟、昌平北七家等区域打造的项目基本完成,开始推盘入市,再加上北京市场上万科的原有项目,万科在北京房地产市场上占据着相当份额。据亿翰智库统计,万科今年在京共14个项目在售,无论从项目数量还是从体量上来说,都在品牌房企里名列前茅。其中业绩最高的五矿万科如园今年以来共取得27.55亿元销售金额。

  “万科北京公司是不谈业绩目标的,我们的各个项目有着自己的销售节奏,今年年底也不会再有大规模的推盘。”据万科集团北京公司方面透露,截至目前,万科北京区域已实现业绩销售(含自住房)236.9亿元。

  在土地方面,一直谨慎、保守且鲜有出手的万科却在今年底引发了业内的集体讨论。12月1日,万科耗资109亿元,一举拿下位于海淀区西北旺镇18号、 19号两宗住宅全自持地块,不少业内人士都对这一类全自持地块的盈利模式表示关注。对此,万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖表示,破题的题眼在于众筹。

  龙湖

  在京拿地耗资 52亿元

  在京销售业绩 近100亿元

  年底不会冲刺能拿到预售证就卖

  龙湖今年入市的高端项目不少。于今年下半年相继入市的景粼原著和首开龙湖天琅,都是目前龙湖在北京市场上打造的新产品。伴随着“9·30新政”带来的压力,这些项目并不如往年一样,在国庆、年底等时间节点大规模推盘。“今年大家都没有年底冲业绩的逻辑,看谁能拿到预售证谁卖就行了。”龙湖集团北京公司有关人士向记者表示。

  除市区高端项目外,龙湖今年在北京远郊市场上也取得了不错的成绩。据第三方机构统计,位于古北水镇旁的龙湖长城源著项目今年以来共实现销售1096套,销售额达10.97亿元。而龙湖年初制定约100亿元的销售额,目前已近乎完成。有关人士表示,这只是龙湖自销部分,如果加上合并部分,销售业绩会高于这一任务目标。

  在土地市场上,龙湖继续在京南区域进行布局。11月14日,经过203轮竞价,以 37.8亿元拿下房山长阳镇地块。据龙湖集团北京公司方面表示,这是他们第一次进入房山长阳这一片区,未来将在此地块上打造一个“天街”系产品。除此之外,今年6月2日,龙湖还以14.1亿元在海淀北部新区拿下一宗商业用地。

  中国金茂

  在京拿地耗资 -

  在京销售业绩 32.44亿元

  已获大笔成交预计年内无房源可售

  金茂今年在北京可谓收获颇丰。据了解,虽然在北京市场上仅有亦庄金茂悦这一个主推项目,但据网易数据显示,该项目截至11月底共成交了32.44亿元,位居目前北京住宅成交排行第二位。

  有业内人士表示,虽然今年金茂失去了前几年东北南三个方位的楼盘联动,但借助去年以来改善型购房需求的集中持续释放,项目高层+类别墅的多样产品模式收获了大笔成交。

  根据公开数据显示,今年上半年,中国金茂北京区域为全国三大区域销售贡献了近30%的销售额。而截至今年前10月,中国金茂已完成98%的全年销售目标。

  记者了解到,目前亦庄金茂悦暂无房源出售。据项目工作人员介绍,今年内项目预计不会再推出新房源。

  不过另一方面,金茂北京方面已经开始为明年的市场预热。就在不久前,金茂和中铁建联手的北京金茂府项目正式亮相。

  该项目是去年8月底,中国金茂联合中铁建经过64轮激烈竞拍,以50.25亿元竞得北京丰台区石榴庄地块,从而引发业内的持续关注。

  ■ 市场情况

  本月仅9项目计划入市,远郊项目抢跑

  进入年末淡季,计划入市的楼盘也有所缩减。据亚豪机构统计,12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市,其中包括台湖银河湾、首创禧悦府等4个纯新盘,以及包括五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期。

  从当前计划入市项目特征来看,急于在年底入市的项目以郊区居多,9个项目全部位于五环以外,其中六环外项目超半数,并以中小户型为主。例如台湖银河湾主打53平方米一居以及82平方米两居。另外,首创禧悦府、通用博园等项目中90平方米以内中小户型占比也较大。

  目前北京商品住宅存量超过八成位于五环外,六环外占比也达到将近四成。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,当前新房供给尚以中大户型产品为主,面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品较为稀缺,因此面积偏小、定位于中端置业需求的项目,在预期未来竞争压力加大的背景下,选择在年末小户型供应的断档期入市也是寻求踏准市场节奏的机会点,在淡市回笼资金,储备能量。

  另外,由于郊区项目定价相对偏低,因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高,也是这类项目得以入市的原因之一。郭毅认为,随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市,将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用,届时,北京新房市场有望出现成交均价的结构性的下滑。

  B09-B10版采写/新京报记者 方王洋 陈禹铭 李捷

 


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